论养老服务机构租赁住房的法律风险防范

发布时间:2020-05-10 14:10:00

在实践中,许多养老服务机构都是轻资产经营——经营场所来源于租赁,由此引发了多起房屋租赁合同纠纷,排除了障碍,严重影响了养老服务机构的经营和生存。北京大成(杭州)律师事务所侯二鹏律师团队研究了相关审理案件,从租赁关系的各个阶段,梳理了养老服务机构租赁住房的法律风险,为养老服务机构的经营者和投资者提供了参考。

论养老服务机构租赁住房的法律风险防范

在实践中,许多养老服务机构都是轻资产经营——经营场所来源于租赁,由此引发了多起房屋租赁合同纠纷,排除了障碍,严重影响了养老服务机构的经营和生存。北京大成(杭州)律师事务所侯二鹏律师团队研究了相关审理案件,从租赁关系的各个阶段,梳理了养老服务机构租赁住房的法律风险,为养老服务机构的经营者和投资者提供了参考。

1、 房屋租赁合同签订前

为防范房屋租赁的法律风险,养老服务机构应在签订房屋租赁合同前做好准备。

(1) 理清产权关系

明晰产权关系是前期准备工作的一个关键环节。养老服务机构应当对租赁房屋的下列情况进行调查:

一、是否取得建设工程规划许可证并按建设工程规划许可证施工,否则房屋租赁合同无效。

二、产权关系明确的,不存在继承、共有等纠纷。否则,部分权利人可能无权处分,部分权利人也不知道,这可能影响租赁合同的后续履行。

三、有无抵押权,在房屋租赁合同签订前已设定抵押权的,抵押权人有权拍卖、出售房屋,受让人不受租赁合同约束,即新所有人可以要求养老服务机构腾退房屋。

四、转租是否存在,需要注意两点。一是转租人(即“二房东”)是否有权转租,二是转租是否逾期。转租人擅自转租的,出租人有权解除租赁合同,并要求离退休服务机构撤离。转租合同超过转租人剩余租赁期限的,超出部分无效,租赁期满,养老服务机构不得继续占用房屋。

(2) 明确房屋租赁合同的标的

明确合同主体是合同准备工作的重要组成部分,特别是出租人不是自然人时,要明确出租人是房屋所有人还是业主授权出租,合同负责人是否经单位授权履行职责,是否承担租赁合同责任(如房屋修缮、违约责任等),是否履行合同义务(如支付租金等)

(3) 确保消防达标

养老服务机构的经营场所需要符合国家、地方和行业有关建设和消防的标准。首先,出租房屋本身必须符合消防验收标准,经老化改造后评估仍能通过消防验收,否则养老服务机构难以取得设立许可证。

(4) 邻接,地役权

一、相邻关系是指相邻房地产的所有权人与使用人之间的关系,应当本着生产、生活方便、团结互助、截、排水、通行、通风、照明等方面公平合理的精神正确处理。

比如,养老服务机构租赁的房屋周边居民是否同意在这里设立养老机构,应在租赁房屋前与居委会、业主委员会沟通,降低投资风险和经济损失。

二、地役权,是指房地产权利人为提高自己房地产(地役权)的效益,利用他人房地产(地役权)而签订的合同,包括通道、用水、俯瞰、照明、支撑、排污等。

例如,出租房屋的出租人与附近居民(房地产权利人)约定,附近居民应当缴纳一定的费用,出租人应当保证当地不设立养老服务机构。租赁房屋有地役权的,养老服务机构可以享有相关权利,也可以面临相关纠纷。

2、 签订房屋租赁合同时

经过初步调查和准备,进入签约阶段,养老服务机构仍不能掉以轻心。租赁合同条款的设计关系到合同的履行和纠纷的解决。

各地政府相关部门通常会因地制宜地设计和发布房屋租赁合同的模式,而重点并不完全相同。侯二鹏律师团队根据相关审理案例,认为养老服务机构在使用示范合同或自行起草房屋租赁合同时,应注意以下几个方面:

(1) 商定的与收款和购置有关的事项

征收与征用是签订租赁合同时应当明确约定的内容。否则,在征收、征用后,双方可能难以就解除合同、赔偿损失、补偿费用分配、退休期限等问题达成一致,造成养老服务机构的经济损失和业务动荡,甚至因经营场所不符合规定,被吊销养老机构设立许可证。

(2) 约定付款方式

在租赁合同中,通常规定租赁费和逾期责任,但付款方式可能不一致。出租人拒绝收取租金的,可以使承租人被动拖欠租金,导致承租人违约甚至达到租赁合同终止条件。通过在租赁合同中明确支付方式、养老服务机构支付不成功时的责任承担、租金保证金等事项,可以解决上述风险。

(3) 商定的争议解决

纠纷解决方式应事先约定,包括诉讼或仲裁、法律文书送达地址、相关费用由谁承担等,避免纠纷发生后长期难以解决,造成养老服务机构经营不确定。

3、 争议后

因履行房屋租赁合同发生争议的,应当及时解决,避免合同任何一方采用“拖式”。在争议协商解决过程中,应注意以下几点:

当双方发生纠纷时,双方关系恶化,老年护理服务机构应收集和保存证据,并保留书面文件和记录,以供双方长期沟通,为后续律师介入打下基础。

纠纷发生后,规避和拖延可能带来更多的法律风险,如违约责任、逾期责任等,这些风险可能随着时间的推移而累积,给养老服务机构造成更大的经济损失。如双方租赁合同约定租金逾期的,养老服务机构应按逾期支付时间计算逾期违约金。

防范房屋租赁相关法律风险,帮助养老服务机构经营轻资产!